Prezados, diante do instável e incerto futuro criado pela Pandemia no Brasil (pelo COVID-19) e dos constantes questionamentos feitos pelo Postos Revendedores a este Escritório Especializado, anunciamos nosso posicionamento quanto ao pagamento da LOCAÇÃO mensal, mediante razões abaixo.
Considerando que:
– É certo que o potencial de pagamento do específico mercado de Combustíveis, onde está inserido o Posto Revendedor é medido por duas vertentes, uma o volume de venda e outra à margem do segmento;
– A margem está cada vez mais achatada, quando muito, poucas vezes no ano tem sido suficiente para arcar com os custos médios mensais;
– O volume médio de venda, em vista da Pandemia, foi reduzido em torno de 50% do volume médio de venda, notadamente frente a determinação do Isolamento Social.
Considerando ainda que, embora seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatícias, entendemos que a revisão dos contratos pode sim ocorrer pela aplicação da teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, que diz:
CC. Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Assim, é possível – senão recomendado – que LOCADOR e LOCATÁRIO, avaliem com parcimônia e coerência, neste momento pontual que vive o País e, amigavelmente readéquem o valor da locação, cuja orientação é de se aplicar e dividir entre ambos os prejuízos, evitando a rescisão contratual. Apenas a título de exemplo, se o Posto Revendedor revendia 100m3/Mês e perdeu 60% das vendas (revendendo agora 40m3/Mês) deverá oferecer como abatimento na locação uma redução de 30% do valor (60%÷2), enquanto perdurar a diminuição do volume.
Em casos mais extremos, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva), sem o pagamento de multa.
FONTE: AMARAL BRUGNOROTTO – SOCIEDADE DE ADVOGADOS